还记得海鸥吗？物业作为普通经营者对其未能正确预见，具有合理性！汽车被淹，二审改判
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上诉人海南瑞特物业服务有限公司（以下简称瑞特物业公司）与被上诉人王某某物业服务合同纠纷一案，瑞特物业公司不服海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民一初字第178号民事判决，向本院提起上诉。
一审判决回顾
一审法院经审理查明
瑞特物业公司是海口市海甸岛和平大路XX号袛园小区的物业管理公司,袛园小区系海南佳宜房地产开发有限公司、海口思维投资有限公司共同开发。2012年6月20日，袛园小区工程竣工验收，并取得了《建筑工程竣工验收备案证》。
王某某是海口市海甸岛和平大路XX号袛园小区青梅阁XXX号房的租户，租住时间从2014年5月开始，王某某于2011年1月购买并使用一辆奥迪A4小型轿车,车牌号为琼AXXX。王某某向瑞特物业公司缴交了租住期间物业管理费,停车费未见缴交，但瑞特物业公司发给了王某某在袛园小区的停车牌。
2014年9月16日台风“海鸥”来临，王某某的琼AXXX车也停放在袛园小区地下车库。因台风“海鸥”带来风暴潮,导致海水倒灌，袛园小区地下车库被水淹，瑞特物业公司用抽水泵抽水,但因水量过大,无法阻挡水淹车库,造成连同王某某在内的停放在地下车库多辆小车持续泡水受损的事实。王某某的琼AXXX车因泡水于2014年9月20日送海口龙华益湘信汽车配件行修理，修理项目有：检修线路、拆装油箱、检修刹车、匹配电脑等5项及配件：停车电脑、车身电脑等30件,2014年10月7日该车修理完毕,修理费用为人民币43610元。2014年12月5日,王某某向一审法院起诉。另查,王某某琼AXXX车未购买商业保险。
王某某在一审中提出的诉讼请求
1、判令瑞特物业公司向王某某赔付车辆修理费人民币43610元；
2、诉讼费由瑞特物业公司承担。
一审法院认为
王某某作为海口市海甸岛和平大路XX号袛园小区青梅阁XXX号房的租户向瑞特物业公司缴交物业管理费，瑞特物业公司准许王某某琼AXXX车停放在小区，相互之间形成的是物业服务合同关系,而非保管合同的关系。
瑞特物业公司因台风“海鸥”来临，基于保护王某某等业主的车辆免受台风的影响，要求王某某等业主将自己的车辆停放地下车库。于是,王某某按瑞特物业公司要求将车停放在袛园小区地下车库,但瑞特物业公司并没有意识并预见到车辆停放在地下车库内有可能带来的风险,其风险就包括地上水量猛涨或水量剧增溢进地下车库、淹没车辆的可能,而瑞特物业公司并没有证据证明自己全面尽到这一注意义务,并事先做好应对的预案及相应的准备,如预先准备沙袋,围堵地面大水等。因此，瑞特物业公司对王某某的车辆停放在地下车库被水淹没，应当对其过错承担相应责任。
考虑到是台风“海鸥”带来风暴潮,导致海水倒灌这一特殊的因素，可适当减轻瑞特物业公司的过错责任。结合本案，瑞特物业公司可承担60%的过错责任，另40%的责任由王某某自己承当。
瑞特物业公司关于地下车库被水淹没、车辆损失系台风“海鸥”带来风暴潮,导致海水倒灌，属不可抗力，自己应当全部免责的抗辩意见，一审法院认为，瑞特物业公司作为物业管理企业，有责任对强台风降水及其容易引起的其他相关联的突发事项采取一定的防范与应急措施来避免业主财产损害的发生，瑞特物业公司虽然也尽到了一定的责任,但并没有全面尽到自己的管理义务并与王某某涉案车辆受损存在因果关系，故一审法院对瑞特物业公司的抗辩主张，不予支持。
瑞特物业公司认为王某某未缴交停车费，对王某某停放在小区受水侵泡损失不承担赔偿的意见，一审法院认为，瑞特物业公司准许小区住户停放车，是否交费是属于另一种法律关系，但不影响瑞特物业公司因管理不当造成的损失所应承当的赔偿责任。涉案车辆是在泡水之后第一时间送到修理厂修理，瑞特物业公司对涉案车辆修理不关心，汽车修理行提供的修理项目基本上符合泡水车受损的事实，瑞特物业公司虽对修理费用提出异议，但也无证据证明其修理费的不合理，且因时间已过去数月，重新鉴定已不能还原原状，因此，一审法院依法确认王某某琼AXXX车因泡水致损费用为人民币43610元，瑞特物业公司应承当26166元。
一审判决
依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十九条的规定，判决如下：
一、瑞特物业公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向王某某支付琼AXXX车的损失费人民币26166元（占比60%，物业管理圈小编注）。
二、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币890元，由王某某负担356元，瑞特物业公司负担534元。
二审改判
上诉人瑞特物业公司上诉称：
上诉人瑞特物业公司不服海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民一初字第178号民事判决书，依法提起上诉，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2015）美民一初字第178号民事判决书，发回重审或依法改判驳回王某某对瑞特物业公司的诉讼请求。2、请求王某某承担本案一二审的诉讼费。
瑞特物业公司列举的事实和理由：
一、一审法院混淆法律关系，以合同之诉立案审理，却适用侵权法判决本案，适用法律错误，程序违法。虽然王某某认为双方当事人之间存在保管合同关系错误，但王某某是基于合同关系提起的违约之诉。一审案由是“物业服务合同纠纷”，因此，本案是基于物业服务合同的违约之诉，一审法院基于双方之间的物业服务合同关系立案审理，却混淆法律关系，依据《中华人民共和国侵权责任法》作出判决。并且，一审法院更改当事人主张的法律关系，并没有向当事人作过任何释明。一审判决明显适用法律错误，程序违法。
二、瑞特物业公司按《物业服务合同》约定全面履行应尽的义务，在合同义务项下不存在任何违约行为，不应承担民事赔偿责任。
（一）《物业服务合同》中瑞特物业公司的义务项下没有“对业主车辆财产安全保障”的内容；并且合同当事人以合同形式明确排除，合同义务中不含对业主车辆保管和保险的内容。
根据瑞特物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》的约定，其物业管理的基本义务是保障小区住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序，具体是：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，以及物业服务合同规定的其他管理事项。
根据当事人双方所约定的上述物业管理服务内容，以及物业服务合同中所规定的物业服务费用的开支项目，其中均不包含对业主财产安全保护的义务。祇园小区《业主手册》中《园区车辆和进出管理规定》第二条“车辆行驶及停放”第10款规定：“本园区车辆管理只提供车位的公共管理和使用，不承担任何保管和保险责任，建议车主为车辆办理相关保险业务，以便在意外发生时减少损失。”因此，瑞特物业公司对业主车辆财产安全的保障并非是物业服务合同的义务；并且合同当事人以合同形式明确排除，合同义务中不含对业主车辆财产安全保障的内容。
（二）本案王某某所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的《物业服务合同》的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利与义务。一审法院对瑞特物业公司提供的关于履行义务的证据不予审查，导致事实认定不清。
1、瑞特物业公司逐项对照合同义务，在一审中已提供10项证据，充分证明瑞特物业公司已全面履行对物业共用设施设备及车辆管理有关的合同义务。包括依约履行对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，定期维护和保养、有问题在第一时间进行处理和解决；依约履行对车辆停放定期巡视检查、建立发卡制度、利用闭路电视监控系统，保证业主车辆安全等各项义务内容。
2、瑞特物业公司在一审中已提供7项证据证明瑞特物业（瑞特物业公司）全力防御台风“海鸥”，充分尽到了“善良”管理人合理的注意义务。物业公司对业主的人身财产安全不负绝对的保护义务，在尽到合理的注意义务后，即使仍然不能阻止损害结果的发生，瑞特物业公司也不应承担民事责任。在台风“海鸥”来临前，2014年9月12日，瑞特物业（瑞特物业公司）召开专项会议布置各项台风防范工作，提前对所有的公共设备进行排查，包括对62台水泵，以及紧急发电设备的检查，确保正常工作；专项防台物资准备，包括购置沙袋堆放等；组织隐患排除、建立联络通讯、安排人员值守等各项具体措施一一落实。
9月15日，瑞特物业（瑞特物业公司）短信通知预警小区各位业主与住户做好防台工作。
9月16日台风当天，小区车库值守人员发现水情后，立即以电话或者上门通知车主将车挪走，物业全部值守人员及各应急设备全部投入到抢险工作，有序的组织车辆疏散，成功救出受困车辆数十部。并且，为了尽最大力量及时排除险情，瑞特物业（瑞特物业公司）不惜代价打掉小区的一面围墙向周边泄洪。9月16日，在超强台风与大水的恶劣气候下，瑞特物业（瑞特物业公司）的工作人员几乎是冒着一定的生命危险在全力保护着业主的安全。在台风过后，瑞特物业（瑞特物业公司）全力清理灾后现场，恢复小区生活秩序。本案中，瑞特物业公司不但严格履行应尽的合同主义务，并且在台风“海鸥”的防御、抢险工作中，也充分尽到了“善良”管理人合理的注意义务，认真履行合同的附随义务。
根据“谁主张，谁举证”的原则，本案是由王某某提起的违约之诉，王某某负有举证责任。但是，为了配合法庭调查，一审中瑞特物业公司对自身履约合同义务情况共提交17份证据，但一审法院对这些证据不予审查，甚至在判决书只字未提，从而导致事实认定严重不清，错误判定瑞特物业公司承担赔偿责任。
三、台风“海鸥”导致涉案小区地下车库车辆被水淹，属于不可抗力所致，瑞特物业公司依法定免责。并且，根据《物业服务合同》中约定的免责条款，因台风原因造成的损失，瑞特物业公司不承担责任。
（一）瑞特物业公司依合同约定免责。根据《祇园前期物业服务合同》第三十二条第5款的约定：“因台风、暴雨、地震等天气原因造成的损失，乙方（瑞特物业公司）不承担责任”。因此，依合同约定，瑞特物业公司对台风“海鸥”所致涉案小区地下车库车辆被水淹不承担责任。
（二）台风“海鸥”属于不可抗力，瑞特物业公司依法定免责。依据《合同法》第一百一十七条第二款的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。瑞特物业公司在一审中提供了下列证据：1、《海口城市排水（雨水）防涝综合规划（2013-2030）》；2、政府各有关部门及负责人通报“台风‘海鸥’风暴潮和天文潮叠加导致海水倒灌”的相关材料。充分证明：不能预见台风“海鸥”风暴潮叠加天文大潮导致海水倒灌，海口潮水位创历史新高。台风“海鸥”引发的大水是66年一遇，远远超出海口城市道路排水设计一年一遇的排水标准，严重的水灾情况不可克服、不可避免。
1、台风“海鸥”不能预见：2014年9月15日19:09时间，国家海洋局南海分局预报中心在发布台风“海鸥”的最新消息称：“今年第15号台风“海鸥”已于今天早晨进入南海，由于台风路径、强度、速度都存在不确定性，风暴潮预警还存在一定变数”。2014年9月16日00:30:42时间，海南省防汛防风防旱总指挥部办公室发布2014年第46期《防汛防风防旱简报》中仅报告台风风力预警。直至，2014年9月16日09:49:19时间，省“三防“办发布2014年第47期《防汛防风防旱简报》中仍然没有天文大潮的预警。然而，在9月16日11时海潮上涨达到4.37米的高潮位。台风“海鸥”风暴潮和天文潮叠加导致海水倒灌，海口潮水位创历史新高难以预见。
2、台风“海鸥”不可克服：海南省水文水资源勘测局副局长李龙兵介绍：历史最高潮水位导致海口市内海水倒灌严重。台风“海鸥”登陆海南时恰逢天文大潮，并接近高潮，当时天文潮2.32米，同时台风“海鸥”产生最大增水达2.05米，两者相遇产生历史最高潮水位达4.37米，超过警戒水位1.47米，创海口市1948年以来最高潮水位。海口大面积内涝积水，陆地变成内湖。
3、台风“海鸥”不可避免：《海口排水（雨水）防涝综合规划》（2013年至2030年）在2014年9月通过专家评审。《规划》在2030年实施完成之后，海口主城区排水管网才能达到50年一遇标准。据省水务厅副厅长沈仲韬介绍：目前海口市城市道路排水设计一年一遇的排水标准。而台风“海鸥”引发的大水是66年一遇，并且涉案小区并非是主城区排水管网，因此，完全无法承受如此巨大，难以想象的排水压力。
四、一审判决错误认定瑞特物业公司合理履行义务的行为与涉案车辆受损存在因果关系，属于严重的事实认定不清。
（一）王某某提供的证据不能证明台风“海鸥”期间其被水淹受损的车辆停放在涉案小区，一审法院未查明王某某是否具有原审原告的主体资格，属于事实认定不清，程序违法。王某某虽然持有一张停车卡，但从未缴纳过停车费用。王某某在一审中提供的有关证据仅是一张涉案车辆的照片，车辆照片仅能证明车辆存在的真实性，但不能证明王某某的车辆是否停放在涉案小区的地下车库被水淹受损。瑞特物业公司在一审中已提出关于没有证据证明台风“海鸥”期间王某某将涉案车辆停放在祇园小区”的疑义，一审法院在未查明事实的情况下作出判决，属于严重的事实认定不清，程序违法。
（二）一审判决根据瑞特物业公司“提示业主在台风期间将车停放地下车库”判定瑞特物业公司承担法律责任，属于严重的事实认定不清。
（1）在台风来临前，瑞特物业公司曾以“温馨提示”的方式通知业主将车停到地下车库，但众所周知“温馨提示”并不是强制性的要求。车主有责任义务保护自己的财产安全，并且，车主作为在社会上的成年人获取公开的台风信息及预判能力方面并不比瑞特物业公司差，车主完全可以自行决定将车停放在何处。
（2）根据一般的生活经验常识，台风期间“避避风头”是所有安全措施的出发点，“温馨提示”的内容理性、符合经验常识，也是充分尽到“善良”管理人的义务。海口市交警部门发出的“提醒通知”也是：“台风期间，尽量将车辆停放在地下车库或有遮挡的车位，不要放在树和广告牌下。”如果，按照一审法院的判定，政府交警部门是否需要因为他们发出的“提醒通知”而对全市所有在地下车库中被水淹的车辆承担法律责任？
（三）瑞特物业公司不可能预见台风“海鸥”所造成的重大灾害，仅能依据获取的台风信息及一般经验常识作出防御台风的措施。一审法院错误认定瑞特物业公司“意识及预见能力不够”，并由此错误判定瑞特物业公司承担法律责任，属于严重的事实认定不清。海南省政府不能预知台风“海鸥”风暴潮叠加天文大潮导致海水倒灌，瑞特物业公司对此更无法预知。
涉案小区地下车库内有15台大功率的抽水泵，完全能够排出正常或较大的车库积水。事实上，在二个月前“威马逊”台风中，小区的车库就不存在淹水的情况。当“海鸥”台风来临时，瑞特物业公司在总结前次防台风经验的基础上准备得更为充分，但客观上根本无法抵挡如此大潮的压力。台风“海鸥”引发的是66年一遇的大水，市政管道内的水已全部充满，小区内的积水客观上已无法向外排出，小区地下车库内的强大的15台水泵客观上已无用武之地。因此，瑞特物业公司并非没有意识到或预见地下车库可能进水的情况，只是不可能预见如此罕见的大水。一审法院判定瑞特物业公司对无法预见的情况承担过错责任，没有任何事实与法律依据。
（四）一审法院认定瑞特物业公司没有对地下车库用沙袋围堵大水，并由此判定瑞特物业公司存在过错责任，属于严重的事实认定不清。
本次台风“海鸥”的特点是海水倒灌，河道水都已溢出路面，各种积水都无法排出。一审认为瑞特物业公司未用沙袋筑坝拦水存在过错，是对当时情势非常错误的认识。瑞特物业公司在台风前已备妥大量的沙袋，但当时最危险的情况是，台风所致的强降雨“时间急短、雨量大”迅速涌入车库（地下车库入口坡道一段都是露天的），雨水不是地面来水，根本无法用沙袋围堵。
台风“海鸥”引发的是66年一遇的大水，市政管道内的水已全部充满，小区内的积水客观上已无法向外排出，小区地下车库内的强大的15台水泵客观上已无用武之地。由于地下车库无法对外排水，车库迅速成为“蓄水池”。因此，当时车库在大量进水却没有出口的情况下，势必成为重灾区，疏导车辆撤离车库是必须的选择。假设，当时用沙袋围堵车库出口，也就是不让车辆撤离，这样处置的后果是将灾害损失进一步扩大，那么现已被成功撤离出来的近30部车辆也会被水淹，后果不堪设想。一审法院没有查清事实，错误判定瑞特物业公司存在过错责任。
五、王某某称其车辆被水淹受损，车主本身存在过错，应承担责任。
（一）王某某没有购买车辆商业保险，使得涉案车辆在财产安全方面处于严重缺乏保护的状态。车辆在使用中容易受损，车主车辆安全的第一责任人，有责任义务保护自己的财产安全。本案中，由于车主没有购置相关车辆保险，在车辆财产安全的保护方面存在疏忽与过失，应承担责任。
（二）王某某作为成年人，对台风可能的危害应有一定的预判能力。当危险发生时，应有处理紧急事务的能力。王某某作为其车辆安全的第一责任人，应承担责任。
（三）根据规定，小区业主在小区停放车辆必须缴纳停车费用。本案中王某某没有缴纳停车费用，无权使用涉案小区的场地停放车辆。假设王某某将其车辆停放在涉案小区，王某某由于无权停车所导致的后果应由其自行承担。
六、法院判决将关系全省住宅小区的和谐稳定和物业行业的生存，关系重大，影响深远。
物业服务行业是涉及民生的特殊微利服务行业，法院判定由物业公司来承担超强台风的破坏所造成的巨大损失，显失公平。造成这样大的灾害损失有自然的因素，甚至也有政府、社会等各方面的原因。事实上，人类力量在这样自然灾难面前都是非常渺小的，一个城市都扛不过去，如何期待一个物业公司能够扛过去？在物业公司已认真履行义务的情况下，还要判决其承担赔付责任，既不符合法理，更不符合情理。并且，由于难以承受赔付，物业公司将面临破产倒闭的风险，并会引起整个物业服务行业不满，最终影响业主的利益，影响住宅小区的安定，后果不堪设想。我们恳请法院判决秉承公平公正，兼顾法律效果与社会效果。
综上所述，一审法院审理本案事实认定严重不清，适用法律严重错误，证据采纳严重不当，混淆本案法律关系，判决结果明显偏袒王某某，判决结果严重不公，恳请二审法院依法支持瑞特物业公司的上诉。（物业公司列举的事实和理由—完）
车主王某某辩称：
一、一审法院认定事实正确，瑞特物业公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。
（一）一审法院认定瑞特物业公司“与原告涉案车辆受损存在因果关系”，是根据王某某提交的涉案车辆在祗园小区地下车库被水淹泡的现场照片、海口市电视台采访录像等多个证据，并结合多方调查所作出的事实认定，证据充分，事实清楚，不容置疑；
（二）一审法院认定瑞特物业公司“没有全面尽到自己的管理义务”，王某某认为，首先是因为瑞特物业公司提交的证据不仅难以证明其尽到了事前积极预防、事后有效补救的注意义务，而且提供的证据也不真实，连用于围堵进水的沙袋，数量极少、也非提前预备的专用沙袋不说，而且围堵的地点也根本不是涉案的地下车库。在这方面，瑞特物业公司为逃避赔偿责任，不惜混淆是非，完全违背了诚实诉讼的义务。
瑞特物业公司违反停车场使用的国家行业标准(51-300个停车位的停车场不应少于2个进出口，见建设部1998年9月1日批准施行的《汽车库建筑设计规范》，王某某在一审庭审前作为证据提交过)，人为封堵了原来设计并修建好的其中一个进出口，是造成车辆不能及时疏导离场、避免扩大损失的重要的客观原因，也是其未尽管理义务的重要表现之一。
因此，一审法院认定瑞特物业公司“没有证据证明自己全面尽到注意义务”，是有着充分的事实依据的。
（三）一审法院认定台风“海鸥”不能作为瑞特物业公司可以完全免责的不可抗力因素，王某某认为，具有法律、事实两方面的依据：一是台风“海鸥”并不是符合“三不”（不可预见、不可克服、不可避免）的不可抗力因素，台风“海鸥”带来的海水倒灌、水位上升，有一个持续的、缓慢的过程，更是完全可以预防和克服的；二是同一区域的江南城小区、荣域小区，却因为小区物业尽到了必要合理的注意义务，提前做好了包括预备大量专用沙袋等防护措施，没有出现地下车库进水而致车辆淹泡的后果，这在事实上，充分说明了台风“海鸥”并非符合“三不”的不可抗力因素，也不能够成为瑞特物业公司主张免责的理由。
二、一审法院适用法律正确，瑞特物业公司称一审法院“混淆法律关系，以合同之诉立案审理，却适用侵权法判决，适用法律错误”等，没有任何依据。
（一）王某某与瑞特物业公司之间的《物业服务合同》，虽然未明确约定与涉案相关的违约责任，但合同中的违约责任，分为两类，除了约定违约责任，还有法定违约责任。即使合同中没有约定违约责任,一旦对方违约,依然可以要求违约方承担法定违约责任。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”。由此可见，法定损害赔偿金由两部分构成：一是实际损失，即现实财产的减少，又称直接损失；二是预期利益的损失，又称可得利益或间接损失。本案王某某出于充分的谦抑和善良，只是向瑞特物业公司要求承担受损车辆的修理费即直接损失的一部分，还没有包括涉案车辆因浸泡海水过后的非正常贬损，或者说可以预见的间接损失部分。
据此，一审法院支持王某某的大部分请求，判决王某某承担相应赔偿，完全于法有据。
（二）上述《物业服务合同》，包括被瑞特物业公司引为该合同一部分的“祗园小区《业主手册》中的《园区车辆和进出管理规定》”，都是由瑞特物业公司一方提供的格式合同。按照法律的相关规定，其中的免除格式合同提供方责任的规定是无效条款。因此，瑞特物业公司根据无效条款所主张的免责理由，不符合法律规定，也不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回瑞特物业公司的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。
本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。（车主王某某辩称—完）
法院经审理查明
根据双方当事人的陈述、审查认定的证据、《海南日报》及海南省人民政府门户网站发布的关于台风“海鸥”的新闻及信息，本院经审理查明：
一、2014年第15号台风“海鸥”于2014年9月12日下午在菲律宾马尼拉东偏南约1090公里的西北太平洋洋面上生成，2014年9月16日9时40分在海南省文昌市翁田镇沿海登陆，登陆时中心附近最大风力13级（40米/秒），海口市全天降雨量为175.3毫米，达到大暴雨等级。由于台风引发的风暴潮与天文潮叠加，2014年9月16日上午11时，海口市潮水位超出警戒水位1.47米，达到4.37米，是66年以来出现的最高潮位。
2014年9月17日下午，海南省人民政府举行台风“海鸥”抢险救灾新闻发布会，总结城市积水的主要原因为：1、现有排水设施标准偏低。本次强降雨时间急短、雨量大，超出海口市城市道路排水设计一年一遇的排水标准。2、恰逢风暴增水海潮上涨顶托，使龙昆沟、美舍河、五西路明沟、海甸溪河道水浸溢出路面，造成义龙路、龙华路、金龙路、海甸岛片区等市区路段严重积水。
二、瑞特物业公司在一审中提交该公司会议纪要，主张2014年9月12日下午，该公司召开台风防范工作，明确各部门的防风工作及职责，其中包括：及时将台风信息贴示告知业主和住户，并将相关防范工作进行温馨提示；客服中心需熟知停放车辆的联系方式，以便及时联系车主转移存在安全隐患的车辆；根据现有的沙袋进行购置并充分准备，从“威马逊”来看，小区东部地势较低，容易积水灌水，将独栋别墅区域的车库进行堆放，防止车库进水。
三、2014年9月15日15时12分至16时01分，瑞特物业公司向祗园业主群发短信，提醒业主和住户做好防台工作。2014年9月16日9时53分，瑞特物业公司向部分业主群发短信，通知业主地下车库开始进水，请各位业主速关注自已家车辆。此外，瑞特物业公司还通过现场通知、上门通知和拨打电话联系的方式，通知部分小区业主，但瑞特物业公司未通知王某某或王某某的家人。
瑞特物业公司与祗园小区开发商签订的《祗园前期物业服务合同》约定祗园地下车库属于的前期物业管理服务范围内的共用部分，祗园小区车辆停放管理要达到的服务质量标准为：1、专人指挥停放，定时巡视检查；2、建立发卡制度，确保停车安全；3、利用闭路电视监控系统，保证业主车辆安全。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
二审法院观点
本院认为：本案的争议焦点是上诉人瑞特物业公司应否对被诉人王某某的车辆维修损失承担违约赔偿责任。
关于上诉人瑞特物业公司是否违约。瑞特物业公司与祗园开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对祗园小区全体业主发生法律效力，双方当事人形成物业服务合同关系。上诉人瑞特物业公司作为祗园小区的物业管理服务企业，对小区的公共部分包括地下车库负有维修、养护和管理的义务，并应遵循诚实信用原则，履行通知、协助等附随义务。
上诉人瑞特物业公司在台风海鸥登陆前后，是否全面尽到物业服务管理的义务，是认定该公司是否存在违约行为的关键。从上诉人瑞特物业公司一审提交的证据来看，该公司注意到台风海鸥登陆可能带来的影响，进行了防台风准备，在小区积水和车库进水后，通知、组织车辆撤离，确实做了一些工作，但上诉人瑞特物业公司未就可能发生的险情准备应急预案，未能就积水流入地下车库采取有效防护措施。
依据合同约定的服务质量标准和法律规定的附随义务要求，上诉人瑞特物业公司应当在第一时间发现小区水情并及时通知车主，但瑞特物业公司未通知王某某或其家人，未完全尽到必要的管理和通知义务。根据上述意见，应认定上诉人瑞特物业公司存在违约行为。上诉人瑞特物业公司主张其不存在违约情形，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
关于上诉人瑞特物业公司能否因不可抗力全部免责的问题。
首先，台风海鸥因风暴增水和天文潮合并导致海口市潮水突破警戒水位达到历史高位引起大面积海水倒灌，瑞特物业公司作为普通经营者对此未能正确预见，具有合理性。而祗园小区距离海岸较近且海口市城市排水设施标准偏低，因海水倒灌使城市管网无法排水，是导致祗园小区严重积水及地下车库被淹的直接原因。因此，台风海鸥带来的风暴潮和天文潮合并导致的海水倒灌和积水具有不可预见和不能避免的情形。
其次，虽然海水倒灌和积水不可预见及不可避免，但如果瑞特物业公司采取了恰当的措施，台风造成的影响可以减小到最低程度。上诉人瑞特物业公司在台风来临前注意到独栋别墅区低洼易积水而采取了沙袋阻水的措施，而未注意到地下车库可能进水并采取有效措施和应急预案；在车库进水后未及时通知被上诉人王某某，因此，本案虽然存在不可抗力的因素，但上诉人瑞特物业公司存在违约及防护不足的情形，不能因不可抗力而全部免责。
再次，《前期物业服务合同》关于瑞特物业公司不承担因台风、暴雨、地震等天气原因造成的损失责任的内容，因其不考虑瑞特物业公司的违约行为与损失发生的关系而一概免除责任，加重了业主的责任和负担，属于无效的格式条款，本院不予确认。因此，上诉人瑞特物业公司主张其因不可抗力及合同约定免责，理由不充分，本院不予支持。上诉人瑞特物业公司应在扣除不可抗力影响的因素之外，承担与其违约行为相当的民事责任。
三、关于上诉人瑞特物业公司的行为与被上诉人王某某的车辆维修损失是否存在因果关系的问题。
首先，被上诉人王某某在一审中提交的证据可以证明其车辆在地下车库被浸泡受损并发生维修费用43610元。
其次，被上诉人王某某是祗园小区的住户，瑞特物业公司亦向其发放停车卡，其有权在祗园小区停放车辆（未交停车费，小编债见注），且依据瑞物业公司的提示将车辆停放到小区地下车库具有合理性。瑞特物业公司主张一审认定王某某的车辆停放在祗园小区地下车库被浸泡的事实不清，却未能提供证据佐证其主张，本院不予采纳。一审法院认定被上诉人王某某的车辆停放于祗园地下车库受损且该损失与上诉人瑞特物业公司的行为存在因果关系正确。至于被上诉人王某某是否交停车费，属于另一法律关系，上诉人瑞特物业公司可另行主张。
四、关于被上诉人王某某对发生的车损是否存在过错的问题。被上诉人王某某作为车辆所有人，对自己的财产安全应尽谨慎注意的保管责任。在持续暴雨和城市严重积水的情况下，被上诉人王某某未意识到可能产生的危害，未妥善保管自己的财产存在一定过错，其疏于保管的行为与财产损失存在因果关系，亦应对车辆损失承担相应责任。
综上，综合考虑祗园小区地下车库进水的原因、不可抗力的影响程度、上诉人瑞特物业公司的违约情形和被上诉人王某某的过错，本院酌定上诉人瑞特物业公司应向被上诉人王某某承担琼AXXX小型汽车维修费损失30%的赔偿责任，共计人民币13083元（43610×30%＝13083）。一审判决未充分考虑不可抗力因素及双方当事人的责任和义务，判决瑞特物业公司承担60%的赔偿责任不当，本院予以纠正。一审判决确定双方当事人的法律关系为物业服务合同纠纷，却适用《中华人民共和国侵权责任法》的具体规定按侵权责任作出相应判决，属于适用法律错误，本院予以纠正。上诉人瑞特物业公司的上诉理由部分成立，原审判决查明的事实不够清楚，适用法律错误，应予改判。
法院判决
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、撤销海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民一初字第178号民事判决；
二、海南瑞特物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王某某赔偿损失人民币13083元（43610×30%＝13083）；
三、驳回王某某的其他诉讼请求。
四、驳回海南瑞特物业服务有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费890元，由王某某负担623元，海南瑞特物业服务有限公司负担267元；二审案件受理费890元，由王某某负担623元，海南瑞特物业服务有限公司负担267元。本判决为终审判决。二〇一五年九月十八日
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